新一轮房产市场周期又要开始了?

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本帖最后由 小白学理财 于 2018-12-21 11:29 编辑

惊不惊喜~意不意外~喜欢写吃喝玩乐的吸管老阿姨也曾经是认真混水库,混房产组的人~

好啦~ 入正题~ 嘿嘿嘿

关于房产的文章,想写一段时间了。原本想写的内容是和这篇帖子完全相反的。但因为最近实在太忙,一直拖着。拖到今天出来好几条新闻,感觉不能再拖了,上来写写。
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1. 几条资讯

先看看今天出来的几条消息:

1)菏泽市住房和城市建设局:取消新购住房限制转让措施

- 之前部分城市购入新房2年后才能出售的限制,开始放宽了。不知道算不算是一个试探?

2)武汉市部分银行下调二套房贷款利率

- 下调贷款利率 等于什么?经历过14年的同学自己想。。。

3)19年地方债发行提前开闸,1.66万亿财政资金提前下发

- 网传投向基建。

4)公号上海发布公布了城市轨道交通2018-2023年规划,提及了新开建的地铁线项目。

- 每一次的地铁开发,都是上海房价的一次重新洗牌。

2. 房产市场新一轮周期又要开始了?

新房限售解禁+房贷利率降低+放水+地铁规划=?

坦白来说,这个问题我不知道答案。但我今天连续看到上述这些消息,心是有点沉的。

打心眼里,我希望一切不要来的这么早。给想买房的年轻人和想置换的中年人多一些时间和空间做准备。

今年对于房产市场观察到现在,我的感受:

经过近一年的调整,上海在最近3个月才正式开始有看到房价在下跌,没那么多人在讨论买房了。学区房因为刚需原因,房价仍算坚挺。

四线五线到十八线城市,很多还处在之前一轮房产市场上涨区间的尾端,很多城市房价仍在上涨,大家仍旧对炒房充满热情。一部分城市处于房价高企横盘的状态。明显的跌幅,有,但是只是少部分城市。- 原因,可以理解,之前房产市场的繁荣是从一线城市一级级传导下去,之后的横盘&下跌也同样会是一级级传导下去。经济政策是具有传导性的。

所以,这么快,仿佛一切还没结束又要重新开始了?我内心是拒绝的。情感上我还是倾向于相信调控会继续持续一段时间。

3. 房子买不买?

其实这才是我在没看见上述那些资讯之前,本来想写的内容。

1) 刚需族

有条件的刚需族,建议大家可以在最近抽时间看房,择机上车。房价调控期间,是国家在给大家发的红包,抓住机会。目前价格回落不少,议价空间也不小,是好时机。

2)投资投机客

这是我本篇最想聊的重点。投资投机客,请慎重。

我最近看到不少关于流水撑不下的。不知真假,发上来给大家看看。

一个是,有人在网上求助。受水库“一刀流”影响,建仓价值3000W的房产,贷款2460W,每年还贷240W,年收入25W。目前还剩下120W现金在手,房贷顶多再还半年就要断供了。而这些房子大多还在限售期以内(购入小于2年),无法转手。- 问该怎么办?

还有个类似的例子,也是一把梭哈,想着买入房子撑几年赌上涨,结果流水要撑不住了,准备转手房子,发现房产的流动性并不如想象中好的,最终只能按挂牌价格的7折成交。综合考虑房贷成本,考虑税费等摩擦成本,其实是亏的非常狠了。

综合上面两条,说一下,我自己对于未来两年房产投资的一点想法。

- 量力而行(!!!)。最为重要的一点。我观察了一下最近听说的所有流水撑不住的,都是想着投机而不顾自己能力,一把梭哈撬自己能力范围之外杠杆的。然而这个世界并没这么多的侥幸,房价不可能永远如大家所愿,2-3年就翻一番。

- 对自己有合理清晰的认知。之前写过一篇寒冬已至 请大家把控好自己的现金流的帖子。当时有人跟我说为危言耸听了。但最近看到网上越来越多关于互联网公司和金融行业裁员的消息,我觉得也许大家对于未来收入的预期可能还是要理智一些。正确认识自己的水平和实力,不要被所谓的“财务自由”的理论冲回了头脑。毕竟真正能早早财务自由的还是一少部分人。普罗大众如我们还是需要踏踏实实赚钱,顶多给自己挣一个无忧的退休后生活,提前点退休罢了。以前大家收入好,年年涨薪幅度高,是因为沾了经济好的光,未来几年经济转型中,贸易战仍在,很多事情也许降低些预期比较好。有没有足够现金流支持房贷,是我们未来投资买房一定要计算清楚的。

- 对房子也要有理性的认知。买房的初心是安居乐业,改善生活。而非投机倒把。还是那句话,财务自由不是那么容易的。如果只是为了投资而硬上能力之外杠杆的,建议再回顾一下自己的初心。不要本末倒置了。

- 对于老破小和商住,谨慎投资。

- 我个人未来加杠杆的三个条件:相对合理价格买入(不追涨杀跌)+流动性好的房产(低段+学区+次新)+ 可控的现金流。

- 以上都仅限于和我一样的工薪家庭且仍有购买住房需求的同学。有足够现金流投资N套房产的,不在此范围内。




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